Najczęściej jest tak, iż najbardziej wartościowym składnikiem wspólnego majątku jest właśnie nieruchomość. Najczęściej każdy ze współwłaścicieli chce w wyniku podziału majątku stać się jedynym właścicielem nieruchomości. Ale są też sytuacje gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć takiej nieruchomości. Nieruchomość, której nikt nie chce – czy wiesz co się wtedy dzieje?

Najczęściej to właśnie nieruchomość jest najbardziej wartościowym składnikiem wspólnego majątku. I najczęściej to właśnie o wspólny dom czy mieszkanie toczone są największe boje.

Ale najczęściej nie znaczy, że tak jest zawsze.

Są też sytuacje, gdy wspólnej nieruchomości nikt nie chce.

Powody takiej sytuacji mogą być różne.

Może nieruchomość ma kiepską lokalizację? Albo jej koszty utrzymania są bardzo wysokie? A może jej stan techniczny jest tak słaby,iż remont wiązałby się z bardzo dużym kosztem? Albo zarówno były mąż jak i była żona mieszkają w innych częściach świata i nie są zainteresowani nieruchomością?

Utrzymanie nieruchomości jednak zazwyczaj kosztuje, co powoduje dodatkowe trudności i konflikty między współwłaścicielami.

Czy w takiej sytuacji sąd rozpatrujący sprawę może komuś “wcisnąć” nieruchomość na siłę – jeśli ta osoba nie jest zainteresowana nieruchomością?

Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy:

W postępowaniu o podział majątku wspólnego, sąd nie może wbrew woli uczestnika przyznać mu prawa majątkowego i zasądzić od niego na rzecz innego uczestnika spłatę lub dopłatę (art. 46 k.r.o. w zw. z art. 1035 k.c. i art. 212 § 2 k.c.). Powody sprzeciwu uczestnika są prawnie irrelewantne. Również wzgląd na zasady współżycia społecznego i interesy uczestników nie uzasadnia orzekania w taki sposób o podziale.

czyli krócej mówiąc:

sąd rozpatrujący sprawę nie może przyznać stronie postępowania nieruchomości, której ta strona nie chce. I nie ma tu specjalnego znaczenia, dlaczego ten ktoś nieruchomości nie chce.

Jeśli więc współwłaściciele w żaden sposób nie potrafią się porozumieć, nikt nieruchomości nie chce, a sąd nie może po prostu przyznać jej jednemu ze współwłaściciel – to co wtedy? Nie ma już żadnego rozwiązania?

Wspominałam kiedyś, że nie ma sytuacji bez wyjścia.

Otóż rozwiązanie jest, tyle że mało korzystne dla skonfliktowanych współwłaścicieli.

Nieruchomość, której nikt nie chce

Jeśli więc jest tak, iż podział fizyczny nie wchodzi w grę, nikt nie może nikogo spłacić i nic się już nie da zrobić, to pozostaje tylko takie rozwiązanie, iż sąd zarządzi sprzedaż nieruchomości zgodnie z przepisami dotyczącymi przeprowadzania egzekucji z nieruchomości.

Zajmować się tym będzie komornik sądowy.

Przepisy dotyczące postępowania egzekucyjnego znajdziesz w kodeksie postępowania cywilnego – od art. 921.

Uwaga na marginesie: stosujemy te przepisy ze względu na odesłanie w art. 1066 k.p.c.

W postępowaniu egzekucyjnym wszczętym na podstawie tytułu wykonawczego, a mającym na celu zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości ze zmianami wskazanymi w artykułach poniższych.

Cóż, to nie jest najlepszy sposób na “podzielenie” wspólnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 965 k.p.c:

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

I dalej:

jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Czyli: sam widzisz – nie zyskasz ani ty, ani też ta druga strona.

Jeszcze raz się zastanów- może jednak ktoś tę nieruchomość przejmie i spłaci drugą stronę?

Może zapytasz :

czy w takiej sytuacji nie byłoby lepiej, gdyby współwłaściciele sami zgodnie sprzedali nieruchomość, starając się uzyskać możliwie wysoką cenę?

To odpowiem.

Tak faktycznie byłoby lepiej, ale niestety nie zawsze jest to możliwe.

Wniosek:

tak wiem, że czasem trudno o porozumienie.

Tylko brak takiego porozumienia może skończyć się tym, iż oboje na tym stracicie.

Zastanów się, czy warto narażać się na taką stratę? Może jednak sami wspólnie sprzedacie nieruchomość?

O tym, jak dokładnie wygląda taka “sprzedaż przez komornika” napiszę innym razem – bo samo to zagadnienie jest dość ciekawe.

I tak – mowa tu o sytuacji podziału wspólnego majątku, ale współwłasność może wynikać też z innych podstaw.Wtedy zasady postępowania są podobne. Tj. najpierw trzeba rozważyć podział fizyczny nieruchomości, potem przejęcie nieruchomości przez jedną osobę za spłatą pozostałych współwłaścicieli, a jak już tak zupełnie nie ma innego wyjścia, wtedy pozostaje ta sprzedaż licytacyjna.