Jeśli nieruchomość wchodząca w skład wspólnego majątku w żaden sposób nie da się podzielić na dwie nowe nieruchomości (ewentualnie jeśli taki podział nie ma żadnego sensu i uzasadnienia gospodarczego) pozostaje przyznanie nieruchomości jednej ze stron. Oczywiście w takiej sytuacji wchodzi w grę zasądzenie przez sąd odpowiedniej kwoty na rzecz tej drugiej osoby. W dzisiejszym wpisie będzie więc o tym, jak w praktyce mają się spłaty i dopłaty.
Pisałam już kiedyś o tym, iż co do zasady podział fizyczny rzeczy (nieruchomości) ma pierwszeństwo przed innymi sposobami znoszenia współwłasności. Nie zawsze podział fizyczny jest możliwy, ale jeśli tak, to i tak rzadko się zdarza, aby dwie nowe, powstałe po podziale nieruchomości miały dokładnie taka samą powierzchnię i taką samą wartość.
Pamiętasz, jak pisałam, iż zgodnie z treścią przepisu:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Nie zawsze jednak podział fizyczny jest w ogóle możliwy. Raczej nie jest możliwy w przypadku mieszkania w bloku, a i w przypadku domku jednorodzinnego jest też nieco problematyczny. Dlatego też bardzo często nieruchomość w całości zostaje “przyznana” jednemu ze współwłaścicieli. Oczywiście w takiej sytuacji na rzecz tej drugiej osoby zasądzona zostaje spłata.
Spłaty i dopłaty
I znowu – zgodnie z treścią przepisu – dokładnie art. 212 kodeksu cywilnego:
Tak właśnie brzmi przepis.
Jak widzisz – jeśli zostały ustalone spłaty lub dopłaty to sąd określa :
-termin i sposób ich uiszczenia
-wysokość i termin uiszczenia odsetek
-w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia
To rozsądne – czasem ta osoba, na rzecz której będzie przyznany dany składnik majątkowy – w szczególności nieruchomość – nie posiada dużych oszczędności, ale np. ma zdolność kredytową, a dzięki środkom uzyskanym z kredytu będzie mieć możliwość dokonania spłaty.
Widzisz – każda sytuacja jest inna.
W takich sprawach sąd rozważa sytuację życiową i majątkową obu stron – tak aby dokonanie spłaty lub dopłaty było możliwe i realne. Czasami takie odraczanie może po prostu być niecelowe – ze względu na sytuację życiową i finansową tej strony, która miałaby dokonać spłaty czy dopłaty (a i tak pomimo tego odroczenia – nie byłaby w stanie dokonać płatności na rzecz drugiej strony)
Czasami – w szczególności właśnie, gdy chodzi o nieruchomość, jest możliwość rozłożenia takich spłat czy dopłat na raty.
Termin spłaty nie może jednak być wcześniejszy niż uprawomocnienie się orzeczenia.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu najwyższego:
Postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że do zniesienia współwłasności orzeczonej takim postanowieniem dochodzi z chwilą jego uprawomocnienia się. Skutek tego postanowienia polegający na tym, że współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności staje się właścicielem całej rzeczy lub jej części, następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia. Współwłaściciela tego może zatem obciążać obowiązek zapłaty na rzecz innego współwłaściciela spłaty lub dopłaty nie wcześniej niż od tej chwili (art. 212 § 3 k.c.).
Jeśli jesteś stroną w takim postępowaniu, w szczególności gdy to na Twoja rzecz będzie zasądzona spłata czy dopłata – bądź aktywny : składaj i uzasadnij odpowiednie wnioski.
I jeszcze …
tak, w postępowaniu sądowym liczą się dowody.
W sprawach o podział wspólnego majątku (jak też w sprawach o zniesienie współwłasności) bardzo często dopuszczany jest dowód z opinii biegłego na okoliczność wartości nieruchomości.
Opinia biegłego to temat na zupełnie inny wpis.
A zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego:
W postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej sąd nie może przyznać uczestnikowi postępowania prawa majątkowego bez jego zgody i zasądzić od niego na rzecz innego uczestnika spłaty lub dopłaty. Bez znaczenia są tu przyczyny odmowy zgody i wszelkie inne okoliczności.
(postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2016 r.)
Możesz też zadać pytanie: a co jak on/ona pomimo zasądzonej spłaty czy dopłaty nie zapłaci mi tych pieniędzy?
Cóż, jest bardzo prawdopodobne, iż potrzebne będzie spotkanie z komornikiem.
Dlatego właśnie ma bardzo duże znaczenie, jak będzie sformułowane orzeczenie sądu.
Na marginesie : czy wiesz o czym orzeka sąd w sprawie o podział majątku?
Wiem, zapytasz jeszcze: a co jak ta wspólna nieruchomość jest obciążona hipoteką?
To znaczy jak ustalić wartość nieruchomości, gdy nieruchomość obciążona jest kredytem, po to, aby ustalić wartość tych spłat i dopłat? Tak, orzecznictwo sądów w tej kwestii przedstawię w osobnym wpisie.
