Czy wiesz, co oznacza zasada “superficies solo cedit” i dlaczego to tak istotne, abyś był właścicielem  działki, na której chcesz wybudować swój dom?  Czy mój dom na cudzej działce to naprawdę mój dom?

Jak widzisz – różne są w życiu sytuacje. Dopóki wszyscy się zgadzają, to generalnie problemu nie ma. Chociaż… czasem i tak nawet w takiej sytuacji jest problem, choćby potencjalny.

Mój dom na cudzej działce?

Nie – to dość mało precyzyjne stwierdzenie. Może raczej: budynek, który postawiłem na cudzym gruncie?

Albo: poczynione przeze mnie nakłady na cudzą nieruchomość gruntową. Jakiegokolwiek prawniczego sformułowania użyjemy, to i tak brzmi to gorzej niż “mój dom”.

Ale te wskazane powyżej określenia  chyba gorzej brzmią, prawda?

Czy więc w takiej sytuacji nic już nie można zrobić?

Można – jak wszyscy są zgodni i chcą uporządkować sytuację, to można.

Ale co, gdy w tzw. międzyczasie tego porozumienia jednak zabraknie?

Dobrze pomyślałeś, wtedy trzeba będzie napisać pozew i wysłać go do sądu.

Więc: wybudowałeś dom na działce, która nie jest twoja własnością i zastanawiasz się nad możliwym rozwiązaniem.

Może będzie nim art. 231 par. 1 kodeksu cywilnego?

Zgodnie z treścią przepisu:

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Widzisz, ile przesłanek musi tu zostać spełnionych?

Samoistne posiadanie, dobra wiara, wartość budynku znacznie przekraczająca wartość działki…

I tak – każda sytuacja jest inna. W sprawach przed sądami liczą się dowody.

W takich sytuacjach istotnym dowodem będzie zapewne opinia biegłego określająca wartość nieruchomości.

Ale ok, takie sytuacje chyba nie zdarzają się dość często, prawda?

Bo nikt raczej nie buduje swojego domu, gdy działka nie jest jego własnością (nawet jeśli działka jest własnością osób z najbliższej rodziny, która “przekazuje” mu działkę “w posiadanie” )

Widzisz, jak sformułowany jest przepis i jakie są konieczne przesłanki?

Nie będzie łatwo, ale jak już jesteś w takiej sytuacji, to pamiętaj o tym, że jest w kodeksie taki przepis.

To co właściwie jest majątkiem wspólnym?

No dobrze, ale czy to ma coś wspólnego ze sprawami o podział majątku wspólnego?

Otóż, tak – ma.

Jak wspominałam, różne są sytuacje –

w tym i taka, że działka jest majątkiem osobistym jednego z małżonków, a dom na tej działce powstaje już po zaistnieniu wspólności ustawowej, ze środków stanowiących głównie majątek osobisty drugiego z małżonków oraz w pewnym zakresie z majątku wspólnego. Dopóki małżonkowie są zgodni, to przecież nie ma to znaczenia, prawda? Ale już gdy dochodzi do rozwodu i podziału majątku to zaczyna to znaczenie mieć.

Co prawda planuję zrobić osobny wpis na ten temat, ale już teraz powiem, że jest całkiem bogate orzecznictwo w tym zakresie.

A jeśli chodzi o orzecznictwo dotyczące tej tematyki:

Roszczenie wywiedzione na podstawie art. 231 § 1 k.c. powstaje ex lege w razie spełnienia przesłanek w postaci posiadania samoistnego gruntu w dobrej wierze, wzniesienia budynku o wartości przekraczającej wartość zajętego gruntu. Legitymacja czynna przysługuje zatem posiadaczowi samoistnemu-inwestorowi, zaś legitymacja bierna aktualnemu właścicielowi gruntu.

Tak – tak to już jest. I to jest tak dawna, bo taki stan rzeczy nie wynika z ostatnich nowelizacji kodeksu.

Zasada “suferficies solo cedit” znana jest prawnikom od naprawdę bardzo dawna.

Czyli chodzi o to, iż elementy trwale związane z gruntem (np. budynek) należą do tego, do kogo należy grunt.

Czyli tak praktycznie:

jeśli działka stanowi majątek osobisty małżonka, a dom na niej budowany będzie ze środków twoich i waszych wspólnych, to… zastanów się. Nawet jeśli nie ma wątpliwości, iż działka jest majątkiem osobisty, gdyż została odziedziczona czy też stanowiła przedmiot umowy darowizny, to… są sposoby aby “wciągnąć” tę działkę do waszego majątku wspólnego.